Khu công nghiệp VSIP Quảng Ngãi mở rộng, ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà đất cho thuê tại khu vực

Khu công nghiệp VSIP Quảng Ngãi là lý do chính khiến nhà đất khu vực Sơn Tịnh và Bình Sơn được hỏi và tìm kiếm nhiều hơn phần còn lại của tỉnh. Nổi bật là nhu cầu nhà ở cho thuê và kho bãi/ nhà xưỡng vệ tinh.

Quy mô khu công nghiệp VSIP Quảng Ngãi hiện tại:

VSIP Quảng Ngãi bắt đầu phát triển từ năm 2013 và tới thời điểm đó đã thu hút 1,2 tỷ USD với 43 dự án, trong đó 38 dự án có vốn đầu tư nước ngoài từ Mỹ, Nhật Bản, Thái Lan, Bỉ, Trung Quốc và Singapore.

Trong 43 dự án đó, 34 dự án đã đi vào hoạt động. Số lao động làm việc tại khu là hơn 36.000 người.

Giai đoạn mở rộng:

VSIP Quảng Ngãi II được khởi công ngày 12/3/2025, quy mô 498 ha nằm trên địa bàn hai xã thuộc huyện Bình Sơn cũ, thời gian xây dựng dự kiến 60 tháng. Khi hoàn thành, tổng số việc làm dự kiến khoảng 50.000 người.

Nói cách khác, nếu tiến độ giữ đúng, khu vực này sẽ có thêm khoảng 14.000 lao động trong vòng 5 năm.

Con số đó nghĩa là gì với thị trường nhà đất khu vực:

Với 36.000 lao động hiện hữu, phần lớn là công nhân trẻ, nhu cầu chỗ ở chủ yếu nằm ở ba nhóm:

Nhóm thứ 1:

- Phòng trọ và nhà trọ giá 1–2,5 triệu đồng một phòng, gần cổng khu công nghiệp trong bán kính 3–5 km.

- Nhà nguyên căn cho nhóm 3–5 người thuê chung, thường là nhà cấp 4 hoặc nhà hai tầng trong khu dân cư hiện hữu.

- Nhà ở cho chuyên gia và quản lý, số lượng ít nhưng giá thuê cao, tập trung ở trung tâm thành phố Quảng Ngãi chứ không ở sát khu công nghiệp.

Nhóm thứ hai đang là nhu cầu thật và dễ tính toán nhất: một căn nhà 100–150m² gần khu công nghiệp cho thuê 5–7 triệu đồng một tháng là mức phổ biến trong các tin rao hiện nay.

Kho bãi và nhà xưởng là câu chuyện riêng

Đi cùng khu công nghiệp là nhu cầu kho bãi, nhà xưỡng vệ tinh cho các nhà cung ứng nhỏ. Điểm cần lưu ý: loại hình này gần như luôn được niêm yết theo đơn giá đồng trên mét vuông một tháng.

Ví dụ một tin cho thuê kho 1.700m² ở trung tâm Quảng Ngãi hiện đang niêm yết theo bậc thang: 50.000 đồng/m²/tháng nếu thuê một phần, và 43.000 đồng/m²/tháng nếu thuê hết diện tích. Người thuê nên lưu ýi mức này vì có sự chênh lệch hơn 10 triệu đồng mỗi tháng.

Khi xem tin kho xưởng, cần lưu ý: đơn giá áp cho diện tích nào, giá đã gồm thuế giá trị gia tăng chưa, và xe container có vào được tận nơi hay không....

Rủi ro cần xác định rõ:

Thứ nhất, tiến độ 60 tháng là dự kiến. Nếu giai đoạn II chậm, phần nhu cầu tăng thêm cũng chậm theo.

Thứ hai, nhu cầu phòng trọ tăng thì nguồn cung phòng trọ cũng tăng rất nhanh vì vậy lợi suất cho thuê nhà trọ quanh khu công nghiệp thường giảm dần sau 2–3 năm kể từ khi một khu mới đi vào hoạt động.

Thứ ba, đất nông nghiệp quanh khu công nghiệp được rao bán rất nhiều với giá rẻ. Muốn xây nhà trọ, phòng cho thuê thì phải chuyển mục đích sử dụng, và việc này phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Nhà đầu tư, người mua nên làm gì

Với người mua ở thực trong tỉnh, khu vực Sơn Tịnh gần trục Quốc lộ 1 là lựa chọn cân bằng giữa chỗ làm và tiện ích. Cần kiểm tra loại đất trên sổ trước khi tính chuyện xây.

Với người mua đầu tư khai thác cho thuê, nên chọn nhà xây sẵn trong khu dân cư hiện hữu thay vì đất trống, vì dòng tiền có ngay và không phụ thuộc vào thủ tục chuyển mục đích.

Kết luận

Khu công nghiệp VSIP Quảng Ngãi có số liệu đủ rõ để làm căn cứ: 1,2 tỷ USD, 43 dự án, hơn 36.000 lao động, giai đoạn II 498 ha khởi công tháng 3/2025. Nhu cầu thuê ở quanh đó là rất lớn. Nhưng phần tăng thêm gắn với tiến độ 60 tháng, nên nhà đầu tư cần tính theo dòng tiền hiện tại chứ đừng tính theo con số 50.000 lao động của tương lai.