Giá căn hộ Đà Nẵng tháng 9/2026 vì sao vẫn chưa chịu giảm?

Giá căn hộ Đà Nẵng tháng 9/2026 gần như đi ngang so với đầu năm và vẫn nằm trên mốc 80 triệu đồng mỗi m2 ở nhóm trung tâm, ven sông Hàn. Nguồn cung không hề thiếu, nhưng người mua chậm xuống tiền, nên mặt bằng giá không giảm mà cũng không bật lên.

Mặt bằng giá đang ở đâu

Theo bài viết ngày 15/6/2026 trên báo Dân trí dẫn số liệu của JLL và Cục Thống kê Đà Nẵng, giá bán căn hộ bình quân tại thành phố đã vượt 80 triệu đồng mỗi m2 từ đầu năm 2026, so với mức 66,4 triệu đồng mỗi m2 ghi nhận cuối năm 2025. Nhóm căn hộ trung tâm, ven sông và có tầm nhìn đẹp được chào bán trong khoảng 80 đến 100 triệu đồng mỗi m2.

Con số bình quân đó không phản ánh hết thị trường. Khảo sát tin rao trên batdongsan.com.vn ngày 10/9/2026 cho thấy vùng giá thực tế trải rất rộng, tuỳ khu và tuỳ loại sản phẩm:

- Căn hộ studio 30m2 tại khu Sơn Trà: khoảng 2,2 tỷ đồng một căn, tương đương hơn 70 triệu đồng mỗi m2.

- Căn hộ hai phòng ngủ 64m2 khu Nam thành phố: khoảng 3,6 tỷ đồng, tương đương 56 triệu đồng mỗi m2.

- Căn penthouse 110m2 view sông Hàn: 5 tỷ đồng, tức khoảng 45 triệu đồng mỗi m2 nhưng là hàng chuyển nhượng của chủ đầu tư.

Nói cách khác, khoảng cách giữa căn hộ trung tâm và căn hộ vùng ven đang giãn ra, và mức giá bình quân trên báo cáo chỉ có ý nghĩa tham chiếu.

Nguồn cung dồi dào nhưng giao dịch mỏng

Số liệu DKRA Group được báo Đấu thầu dẫn lại cho quý 1/2026 mô tả rõ tình trạng lệch pha. Phân khúc căn hộ có 3.473 căn sơ cấp, tiêu thụ 1.816 căn, giảm 32% so với quý liền trước. Nhà phố và biệt thự có 2.772 căn sơ cấp, tiêu thụ 1.711 căn.

Đất nền còn chậm hơn: 1.750 nền đưa ra thị trường nhưng chỉ 228 nền có giao dịch, tỷ lệ hấp thụ khoảng 13%. Nghỉ dưỡng gần như đứng hình, với 3 giao dịch biệt thự biển trên 225 căn và 16 căn condotel bán được trên 1.250 căn, giảm 87% so với cùng kỳ.

Về giá, cũng theo DKRA, đất nền sơ cấp tăng 2% theo quý và 7% theo năm, thị trường thứ cấp tăng tới 22% theo năm, còn căn hộ tăng 5 đến 10% theo năm. Đây là hình ảnh quen thuộc của một thị trường mà người bán giữ giá còn người mua giữ tiền.

Vì sao giá căn hộ Đà Nẵng tháng 9/2026 khó giảm

Lý do thứ nhất là chi phí đầu vào. Bảng giá đất mới, chi phí xây dựng và chi phí vốn đều đã tăng, nên chủ đầu tư khó hạ giá niêm yết mà thường chọn cách kéo dài chính sách chiết khấu, ân hạn gốc lãi hoặc giãn tiến độ thanh toán.

Lý do thứ hai là quỹ đất trung tâm ngày càng ít. Các dự án còn hàng ở khu vực ven sông Hàn hay sát biển đều là hàng đếm được, nên chủ đầu tư không có động lực giảm giá để bán nhanh.

Lý do thứ ba là nền kinh tế du lịch đang hồi phục mạnh. Quý 1/2026, Đà Nẵng đón gần 6 triệu lượt khách lưu trú, tăng 19,2% so với cùng kỳ, trong đó khách quốc tế 3,4 triệu lượt, tăng 24,9%. Doanh thu bán lẻ hàng hoá và dịch vụ đạt 93.065 tỷ đồng, tăng 20,7%. Dòng khách quay lại giúp kỳ vọng khai thác cho thuê được duy trì, và kỳ vọng đó giữ giá bán ở mức cao.

Người mua ở thực nên nhìn vào đâu

Nếu mua để ở, con số quan trọng không phải là giá mỗi m2 mà là tổng số tiền phải trả và dòng tiền hằng tháng. Một căn hai phòng ngủ vùng ven giá 3,6 tỷ đồng, vay 50% trong 20 năm, đồng nghĩa với khoản trả nợ vài chục triệu đồng mỗi tháng trong nhiều năm.

Hãy so sánh ít nhất ba căn cùng diện tích ở ba dự án khác nhau, và luôn hỏi rõ giá đã gồm thuế giá trị gia tăng cùng kinh phí bảo trì hay chưa. Trên thị trường Đà Nẵng, nhiều tin rao ghi giá đã gồm hai khoản này, nhiều tin thì không, và chênh lệch có thể lên tới vài trăm triệu đồng.

Người mua để đầu tư cần tính gì

Với người mua để cho thuê, phép tính đơn giản nhất là lấy tiền thuê một năm chia cho tổng vốn bỏ ra. Khảo sát tin cho thuê nhà nguyên căn khu Sơn Trà ngày 10/9/2026 cho thấy mức 36 triệu đồng mỗi tháng cho căn bốn tầng 91m2, còn nhà ba tầng khu Ngũ Hành Sơn quanh 21 triệu đồng.

Nếu con số lợi suất tính ra thấp hơn lãi suất tiết kiệm cùng kỳ hạn, khoản đầu tư chỉ còn trông vào tăng giá. Mà theo số liệu quý 1/2026 ở trên, tốc độ tăng giá căn hộ chỉ khoảng 5 đến 10% mỗi năm, chưa đủ hấp dẫn nếu phải dùng đòn bẩy lớn.

Kết

Thị trường căn hộ Đà Nẵng hiện ở trạng thái cân bằng tạm thời: nguồn cung đủ, giá neo cao, thanh khoản thấp. Người mua ở thực có nhiều lựa chọn hơn và có quyền thương lượng, nhưng khó chờ một đợt giảm giá sâu. Người mua đầu tư nên tính kỹ lợi suất cho thuê trước khi dùng đòn bẩy, vì tốc độ tăng giá hiện tại không còn bù được chi phí vốn như giai đoạn trước."